Dopiero w momencie, gdy właściciel nieruchomości i przedsiębiorca nie dojdą w tej sprawie do porozumienia, każdy z nich może skierować do sądu wniosek o ustanowienie służebności przesyłu w sposób przymusowy. W takim przypadku treść służebności przesyłu oraz wysokość wynagrodzenia zostaną ustalone nie w umowie, lecz w postanowieniu sądowym rozstrzygającym sprawę. Wcześniej jednak, w trakcie toczącego się postępowania, sąd będzie musiał czuwać nad tym, by zbadane i ustalone zostały wszystkie elementy niezbędne do prawidłowego ustanowienia służebności. W szczególności, zadaniem sądu będzie określenie, jakiego dokładnie rodzaju urządzeń przesyłowych sprawa dotyczy oraz jaki jest ich przebieg, jaka powinna być szerokość tzw. pasa eksploatacyjnego i strefy ochronnej potrzebna do właściwego korzystania z tych urządzeń, jak również jakie wynagrodzenie winien otrzymać właściciel z tytułu obciążenia jego nieruchomości służebnością przesyłu.

Oczywiste jest, że prawidłowe ustalenie tych okoliczności wymaga specjalistycznej i fachowej wiedzy, którymi ani strona, ani sąd nie dysponuje. Dlatego też w sprawie o ustanowienie służebności przesyłu tak istotną funkcję pełnią biegli. Otóż ich zadaniem, w oparciu o dostępne im wiadomości specjalne, jest objaśnienie sądowi właśnie tych kwestii, w których sąd nie ma dostatecznej wiedzy. Swoje stanowisko biegli wyrażają w formie opinii (najczęściej na piśmie), którą składają do akt sprawy i która następnie stanowi podstawę rozstrzygnięcia sądu.

Ilu zatem biegłych i o jakim zakresie specjalizacji musi wypowiedzieć się, by sąd mógł ustanowić służebność przesyłu?

Po pierwsze, sąd niewątpliwie musi zasięgnąć opinii biegłego z zakresu budowy i eksploatacji danego rodzaju urządzeń przesyłowych (np. sieci energetycznych, sieci gazowych itp.). Ekspert ten powinien wyjaśnić sądowi:

• jaki obszar nieruchomości jest konieczny dla prawidłowej eksploatacji przez przedsiębiorcę konkretnych urządzeń – czyli jaka powinna być szerokość tzw. pasa eksploatacyjnego, oraz

• w jakim obszarze nieruchomości właściciel będzie musiał znosić określone w przepisach (np. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) ograniczenia i zakazy związane z istnieniem urządzeń przesyłowych (np. zakaz zabudowy lub sadzenia roślin) – czyli jaka powinna być szerokość tzw. strefy ochronnej.

W uproszczeniu można zatem powiedzieć, że biegły ten powinien odpowiedzieć na pytanie, jaki ma być zakres przestrzenny służebności przesyłu – a więc „CO” będzie obejmować ta służebność.

Drugim ekspertem, z którego pomocy korzystają sądy w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu, jest biegły z zakresu geodezji. Powinien on zobrazować na mapie w odpowiedniej skali, jaki jest dokładny przebieg spornej infrastruktury przesyłowej, oraz wykreślić granice pasa eksploatacyjnego i strefy ochronnej, zgodnie z ustaleniami dokonanymi uprzednio przez eksperta z zakresu budowy i eksploatacji urządzeń.

Biegły ten odpowiada zatem na pytanie, „GDZIE” przedsiębiorca będzie wykonywał uprawnienia wynikające z służebność przesyłu.

Z punktu widzenia interesów właściciela nieruchomości, najistotniejsze znaczenie będzie dla niego miała jednak trzecia opinia, wydawana przez biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Celem tej opinii jest bowiem oszacowanie, jaka powinna być wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości z tytułu obciążenia tej nieruchomości służebnością przesyłu. Prawidłowe ustalenie tej wysokości nie jest rzeczą łatwą – Kodeks cywilny wskazuje jedynie, że powinna wynagrodzenie za ustanowienie służebności powinno być „odpowiednie”. W praktyce biegli przy ustalaniu wartości tego prawa biorą pod uwagę szereg czynników – m.in. rodzaj urządzeń przesyłowych, sposób, w jaki urządzenia te przecinają działkę, przeznaczenie gruntu itd.

Ujmując zatem rzecz skrótowo, biegły z zakresu wyceny nieruchomości wskazuje sądowi, „ZA ILE” dana służebność przesyłu powinna być ustanowiona.

Gdy już biegli z poszczególnych specjalności odpowiedzą na wspomniane kluczowe pytania („CO”, „GDZIE” i „ZA ILE?”), droga do sądowego ustanowienia służebności stoi otworem.

radca prawny Jakub Jędrzejewski

Artykuł Rola biegłych w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu pochodzi z serwisu Kancelarie adwokackie.

Podstawę prawną do zgłoszenia zarzutu zasiedzenia służebności stanowi art. 292 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

„Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.”

W orzecznictwie i nauce prawa wskazuje się, że urządzenie, o którym mowa w przepisie, powinno być wynikiem świadomego ludzkiego działania, uzewnętrznionego w materialnej, namacalnej postaci i mającego na celu umożliwienie bądź ułatwienie posiadaczowi służebności korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie. W praktyce najwięcej wątpliwości i problemów wywołuje jednak interpretacja użytego w przepisie pojęcia „widocznego” urządzenia. Przepisy prawa nie precyzują niestety, jak należy rozumieć ową „widoczność”. Wydaje się, że ustawodawcy chodziło o to, aby właściciel nieruchomości mógł uzyskać wiedzę, że na jego nieruchomości znajduje się urządzenie, z którego korzystanie może doprowadzić do nabycia służebności przez zasiedzenie, a następnie w oparciu o tę wiedzę mógł podjąć odpowiednie działania zapobiegawcze. Innymi słowy, istnienie widocznego urządzenia ma być dla właściciela swoistą przestrogą, ostrzeżeniem, że inna osoba w oznaczonym zakresie korzysta z jego nieruchomości, i że dalsze tolerowanie takiego stanu przez właściciela może doprowadzić do obciążenia nieruchomości służebnością.

Na gruncie konkretnej sprawy można mieć natomiast poważne wątpliwości co do tego, kiedy właścicielowi nieruchomości można przypisać taką wiedzę. Mianowicie, powstaje pytanie, czy ową „widoczność” należy rozumieć wąsko, dosłownie – tj. w ten sposób, że całe urządzenie powinno być od razu i z łatwością dostrzegalne przez właściciela działki, czy też szeroko – tj. w tym sensie, że przesłanka ta jest spełniona nawet wtedy, gdy urządzenie wprawdzie nie było widoczne gołym okiem, lecz właściciel mógł z łatwością dowiedzieć się o jego istnieniu (np. w zapoznając się z mapą zasadniczą terenu, na którą naniesiono przebieg jego podziemnego uzbrojenia).

Obserwując ewolucję orzecznictwa sądów powszechnych i Sądu Najwyższego w tego typu sprawach, należy dojść do wniosku, iż zmierza ono niestety – z punktu widzenia właścicieli nieruchomości – w tym drugim kierunku. Przykładowo, w świetle ostatnich orzeczeń sądowych nie budzi już raczej większych wątpliwości, że „widocznego” urządzenia nie można utożsamiać wyłącznie z urządzeniem „widocznym gołym okiem”. Zamiast tego przyjmuje się, że o „widoczności” może być mowa wówczas, gdy właściciel miał obiektywną możliwość powzięcia wiedzy, że na jego nieruchomości, pod powierzchnią gruntu jest usytuowane trwałe urządzenie (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2013 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 389/12 lub postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2013 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 289/12). Kluczowa jest zatem nie ujmowana w sposób dosłowny dostrzegalność trwałego urządzenia, lecz świadomość jego istnienia zachodząca po stronie właściciela nieruchomości.

Stąd też np. w przypadku gazociągów właściciele działek z reguły nie będą się mogli skutecznie bronić przed zarzutem zasiedzenia twierdząc, iż zlokalizowano je pod ziemią, w związku z czym nie były one dostrzegalne. Nawet bowiem w przypadku urządzeń podziemnych zasadą jest, że pojedyncze ich elementy (np. słupki oznacznikowe gazociągu, włazy kanałowe kanalizacji deszczowej itd.) wystają ponad powierzchnię gruntu, dając tym samym właścicielowi informację o przebiegu urządzenia. Taka zaś, choćby pośrednia wskazówka, może zostać przez sąd uznana za wystarczającą do przyjęcia, że urządzenie przesyłowe było „widoczne”. Tytułem przykładu, można w tym miejscu przywołać postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2002 roku w sprawie sygn. akt V CKN 972/00, w którym Sąd stwierdził, że:

„Widoczny na powierzchni ziemi osadnik wraz z dołączona do niego rurą kanalizacyjną, znajdującą się pod powierzchnią gruntu, mogą być – w okolicznościach konkretnej sprawy – uznane za trwałe i widoczne urządzenie w rozumieniu art. 292 KC.”

W mojej ocenie natomiast, ów znajdujący się na powierzchni element wskazujący na istnienie urządzenia przesyłowego powinien znajdować się na tej konkretnej nieruchomości, co do której podnoszony jest zarzut zasiedzenia służebności. Uważam za zbyt daleko idący pogląd, że właściciel nieruchomości powinien zorientować się, iż pod powierzchnią jego działki przebiegają urządzenia przesyłowe, tylko na tej podstawie, że elementy takiego urządzenia można było dostrzec np. na działce sąsiedniej. Tak szeroka interpretacja przesłanki „widoczności” nie powinna być akceptowana, tym bardziej, że w uchwale z dnia 9 sierpnia 2011 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 10/11, kierując się m.in. tym, że instytucja zasiedzenia stanowi wyjątkowe odstępstwo od konstytucyjnej zasady ochrony własności, Sąd Najwyższy nakazał tłumaczyć wszelkie wątpliwości powstałe przy jej interpretowaniu na korzyść właściciela. Niemniej jednak godzi się zauważyć, że i w tej kwestii sądy zajmują stanowisko coraz bardziej korzystne dla przedsiębiorców przesyłowych. Przykładowo, w postanowieniu z dnia 6 lipca 2011 roku wydanym w sprawie o sygn. akt I CSK 157/11 Sąd Najwyższy uznał, że dla nabycia przez zasiedzenie służebności przesyłu nie jest niezbędne, by widoczne elementy trwałego urządzenia, będącego przedmiotem korzystania przez przedsiębiorcę przesyłowego, znajdowały się na nieruchomości, którą obciążać ma ta służebność. Zarazem jednak Sąd Najwyższy zastrzegł, że należy każdorazowo badać, czy w okolicznościach konkretnej sprawy owe widoczne elementy stanowiły wystarczającą podstawę do powzięcia przez właściciela wiedzy o tym, iż przez jego grunt przebiegają podziemne urządzenia przesyłowe. Wydaje się zatem, że o ile np. dwa słupki oznacznikowe wbite po obu stronach nieruchomości na działkach sąsiednich mogą ewentualnie stanowić wystarczającą wskazówkę dla właściciela, że pomiędzy nimi przez jego nieruchomość biegnie podziemny gazociąg, o tyle już tylko jeden taki słupek nie spełniałby przesłanki „widoczności” (równie dobrze bowiem urządzenie przesyłowe może biec od owego słupka w zupełnie innym kierunku, aniżeli przez daną konkretną nieruchomość).

Ponadto, moim zdaniem nawet w razie przyjęcia bardzo szerokiego rozumienia przesłanki „widoczności” nie może być ona interpretowana w ten sposób, że do jej spełnienia wystarcza naniesienie przebiegu podziemnych urządzeń na mapę zasadniczą, o ile tylko właściciel nieruchomości miał możliwość zaznajomienia się z taką mapą. Tego rodzaju pogląd zaprezentował Sąd Najwyższy np. w postanowieniu z dnia 26 lipca 2012 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 752/11, nie popierając go jednak bardziej rozbudowanym wywodem prawniczym (i w tym przypadku jednak Sąd zastrzegł, że należy każdorazowo uwzględniać okoliczności konkretnej sprawy). Wydaje się jednak, że od przeciętnego właściciela nieruchomości nie powinno się oczekiwać zachowania aż tak wysokiego stopnia należytej staranności, skoro nawet przy nabywaniu prawa własności nieruchomości kupujący nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do jej rzeczywistego stanu prawnego, a wystarczy jedynie, by zapoznał się on z treścią księgi wieczystej (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 roku w sprawie o sygn. akt IV CSK 285/10).

Podsumowując, w orzecznictwie sądowym przesłanka „widoczności” urządzenia jest interpretowana coraz bardziej szeroko, a co za tym idzie – coraz mniej korzystnie dla właścicieli nieruchomości.

radca prawny Jakub Jędrzejewski

Artykuł Zasiedzenie służebności przesyłu – urządzenie widoczne czy „widoczne”? pochodzi z serwisu Kancelarie adwokackie.

Na tym tle na uwagę zasługuje niedawny wyrok Sądu Najwyższego wydany w dniu 12 lutego 2015 roku w sprawie o sygn. akt IV CSK 275/14. Otóż w wyroku tym poruszona została kwestia tego, czy i w jakim stopniu sąd orzekający może odstąpić od poglądu wyrażonego przez biegłego w treści sporządzonej przez niego opinii.

Stan faktyczny w sprawie był następujący. Otóż właściciele nieruchomości domagali się od przedsiębiorcy przesyłowego zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości w zakresie związanym z eksploatacją sieci wodociągowej. Dla ustalenia spornej między stronami kwestii wysokości wynagrodzenia, wymagającej wiadomości specjalnych, sąd I instancji dopuścił dowód z opinii biegłego. Biegły wyliczył wysokość wynagrodzenia należnego powodom na kwotę około 329 tys. zł, przyjmując za podstawę obliczeń współczynnik współkorzystania z nieruchomości K na poziomie 0,5 (wskaźnik ten odzwierciedla stopień wzajemnego korzystania z nieruchomości, na której zlokalizowane są urządzenia przesyłowe, przez właściciela i przedsiębiorcę). Sąd I instancji co do zasady uznał opinię za prawidłową i przekonującą, z jednym wyjątkiem; mianowicie sąd samodzielnie uznał, że przyjęty przez biegłego współczynnik K jest zbyt wysoki i w rzeczywistości powinien wynosić jedynie 0,3. W związku z tym sąd dokonał stosownej korekty obliczeń i wyrokiem zasądził na rzecz powodów jedynie kwotę około 197 tys. zł, w pozostałej części oddalając powództwo.

Apelację od tego wyroku wnieśli powodowie, argumentując, że sąd I instancji nie mógł samodzielnie zmodyfikować ustaleń biegłego (w tym przypadku – skorygować wielkości współczynnika K), gdyż wymagało do zasięgnięcia wiadomości specjalnych, którymi sąd nie dysponował. Sąd Apelacyjny w Białymstoku zgodził się z tą argumentacją i zmienił zaskarżony wyrok, zasądzając na rzecz powodów pełną kwotę wynikającą z opinii. W uzasadnieniu wyjaśniono, że dokonując oceny dowodu w postaci opinii biegłego sąd może jedynie kontrolować jej zgodnoś

z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej. Nie ma on natomiast uprawnienia do twórczego modyfikowania jej merytorycznej treści, albowiem taka czynność wymaga wiadomości specjalnych i w związku z tym może jej dokonać tylko biegły.

W wywiedzionej przez przedsiębiorcę skardze kasacyjnej podniesiono interesujący argument. Mianowicie, skarżący stwierdził, że samo ustalenie przez biegłego wysokości współczynnika K nie może być traktowane jako merytoryczny pogląd biegłego, wymagający dysponowania wiadomościami specjalnymi. Zdaniem skarżącego, wielkość tego współczynnika ma charakter czysto ocenny, a do jej prawidłowego określenia nie jest potrzebna fachowa wiedza, lecz wystarcza wiedza o tym, jak współczynnik ten kształtuje się w innych podobnych sprawach. Wiedzą taką dysponuje zaś nie tylko biegły, ale i sąd.

Sąd Najwyższy nie zgodził się z tym poglądem. Uznał bowiem, że nie można różnicować poszczególnych elementów rozumowania biegłego na takie, które wymagają bądź nie wymagają posiadania wiadomości specjalnych. Z tego punktu widzenia zatem każdy fragment opinii, w którym biegły wypowiada się o okolicznościach, dla których zbadania został powołany, ma charakter merytoryczny i skuteczna z nim polemika wymaga wiadomości specjalnych.

Mając to na uwadze, Sąd Najwyższy podzielił pogląd Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, iż sąd I instancji nie mógł samodzielnie, bez przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego bądź z uzupełniającej opinii tego samego eksperta, skorygować wielkości współczynnika użytego do obliczeń w pierwotnej opinii:

„(…) sąd nie podzielając merytorycznych poglądów biegłego, lub zastępując je własnymi stwierdzeniami bez zasięgnięcia opinii innego biegłego lub w drodze uzupełnienia stanowiska biegłego, który wydał odmienną opinię, narusza art. 278 w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. (wyrok SN z dnia 10 stycznia 2012 r., I UK 235/11 nie publ.). Sąd może bowiem dojść do wiadomości specjalnych wyłącznie poprzez skorzystanie z opinii biegłego.”

Co jednak ciekawe, w opisywanej sprawie Sąd Najwyższy mimo wszystko uwzględnił skargę kasacyjną, uchylając wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku i przekazując mu sprawę do ponownego rozpoznania. Zadecydowało o tym to, że jeszcze na etapie postępowania przed sądem I instancji strona pozwana podniosła szereg istotnych zarzutów przeciwko opinii biegłego, które jednak nie doczekały się do tej pory rozpatrzenia. W tej sytuacji Sąd Apelacyjny, w celu usunięcia powstałych wątpliwości, powinien był w postępowaniu odwoławczym zasięgnąć wiadomości specjalnych i przeprowadzić dowód z uzupełniającej opinii biegłego. Nie czyniąc tego, sąd odwoławczy paradoksalnie popełnił zatem ten sam błąd, co sąd I instancji.

radca prawny Jakub Jędrzejewski

Artykuł Sąd kontra biegły pochodzi z serwisu Kancelarie adwokackie.

W dniu 4 października 2014 roku zaczął obowiązywać przepis art. 21 pkt 120a ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym wynagrodzenie otrzymane za ustanowienie służebności przesyłu jest zwolnione od podatku dochodowego. Począwszy od tej daty nie ulega już zatem wątpliwości, że właściciel nieruchomości ustanawiający służebność przesyłu na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego nie musi się z tego tytułu rozliczać z fiskusem.

Przed nowelizacją ustawy kwestia ta wywoływała rozbieżności w praktyce organów podatkowych i orzecznictwie sądów administracyjnych. Dotychczasowe przepisy ustawy, które ewentualnie mogłyby stanowić podstawę do przedmiotowego zwolnienia, dotyczyły bowiem odszkodowań lub zadośćuczynień, a więc świadczeń o innym charakterze, aniżeli wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności (zob. art. 21 pkt 3 i 3b ustawy). Z kolei zwolnienie przewidziane w art. 21 pkt 120 ustawy, nie dość że odnosiło się również do odszkodowań, to jeszcze mogło znaleźć zastosowanie wyłącznie do służebności gruntowych ustanawianych na gruntach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Choć więc ostatecznie w przypadku tego ostatniego przepisu przeważyła korzystna dla właścicieli gospodarstw rolnych interpretacja, iż dotyczy on również służebności przesyłu, to jednak zakres tego zwolnienia pozostawał bardzo wąski. Zmieniła to dopiero wspomniana nowelizacja, obejmując zwolnieniem także inne przypadki odpłatnego ustanawiania służebności przesyłu.

Warto zwrócić uwagę, że nowo wprowadzony przepis art. 21 pkt 120a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie dokonuje żadnego rozróżnienia pomiędzy służebnością przesyłu ustanawianą w drodze umowy a ustanawianą na mocy orzeczenia sądu. Uznać zatem trzeba, że określone w nim zwolnienie działa w obu tych przypadkach.

Wreszcie, należy również pamiętać, że choć przedmiotowe zwolnienie formalnie obowiązuje dopiero od dnia 4 października 2014 roku, to jednak ustawodawca postanowił objąć nim dochody uzyskane już od dnia 1 stycznia 2014 roku (mówi o tym art. 14 ustawy nowelizującej). Oznacza to, że jeżeli nawet umowę ustanawiającą służebność przesyłu zawarto jeszcze przed 2014 roku (bądź też gdy przed 2014 rokiem uprawomocniło się postanowienie sądu o ustanowieniu takiej służebności), ale wypłata wynagrodzenia z tego tytułu nastąpiła już w 2014 roku, to wynagrodzenie takie również korzysta ze zwolnienia od podatku.

radca prawny Jakub Jędrzejewski

Artykuł Wynagrodzenie za służebność przesyłu wolne od podatku pochodzi z serwisu Kancelarie adwokackie.

Z przepisu art. 305² k.c. wynika, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno być „odpowiednie”. Jest to oczywiście zwrot niedookreślony, oznaczający, że wysokość tego wynagrodzenia powinna być za każdym razem dostosowywana do okoliczności konkretnej sprawy. Kodeks cywilny nie wymienia żadnych kryteriów, jakimi należy się kierować przy obliczaniu wynagrodzenia. Być może za jakiś czas ulegnie to zmianie, gdyż w Sejmie już od kilku lat toczą się prace nad dwoma konkurencyjnymi projektami (rządowym i poselskim; zob. druki sejmowe nr 74 i 760) nowelizacji przepisów o służebności przesyłu, zakładającymi wprowadzenie pewnych wskazówek co do tego, jak liczyć wynagrodzenie, wprost do treści ustawy. Póki co jednak przy ustalaniu wartości służebności przesyłu musimy bazować na dotychczasowym orzecznictwie i praktyce rzeczoznawców majątkowych.

Jako punkt wyjścia należy przyjąć założenie, że co do zasady wynagrodzenie za ustanowienie służebności powinno równoważyć wszelki uszczerbek, jaki poniósł właściciel na skutek posadowienia urządzeń przesyłowych na jego nieruchomości. Innymi słowy, wysokość wynagrodzenia winna stanowić ekwiwalent tego, o ile zmniejszył się stan majątkowy właściciela nieruchomości w następstwie wybudowania urządzeń. Podkreślił to wyraźnie Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 września 2011 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 43/11 (która jest skądinąd bardzo ciekawa również z innych względów, które omówię przy innej okazji). Podobnie widzą sprawę również rzeczoznawcy majątkowi zawodowo zajmujący się wyceną służebności przesyłu (zob. np. artykuł Jarosława Matejczuka pod tytułem „Używanie nieruchomości pod infrastrukturę – przypadki o charakterze służebnościowym: przesył i drogi”, opublikowany w Biuletynie Nieruchomości Nr 1 z 2010 roku, dostępnym do pobrania na portalu www.biuletyn.nieruchomosci.pl).

Jak już wspomniałem, dokładne wyliczenie wielkości owego uszczerbku zawsze powinno uwzględniać okoliczności zaistniałe w danej indywidualnej sprawie – nie istnieje bowiem żadna „jedynie słuszna” metoda, która pozwoliłaby na niezawodne ustalenie wysokości wynagrodzenia w każdej możliwej sytuacji. Orzecznictwo wskazuje jednak na pewne typowe kryteria, którymi można się w tej mierze kierować i które w największym stopniu wpływają na wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi gruntu z tytułu ustanowienia służebności. W sposób najbardziej kompleksowy i przejrzysty kryteria te wyszczególnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 27 lutego 2013 roku w sprawie o sygn. IV CSK 440/12 i z tego też względu orzeczenie to zasługuje na dosłowny cytat:

„Za odpowiednie wynagrodzenie może być uznane takie, które będzie stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, jakich właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. Indywidualizowany w konkretnej sprawie sposób obliczenia wynagrodzenia powinien uwzględniać po stronie właściciela: charakter nieruchomości – położenie, rodzaj, rozmiar, kształt – jej społeczno – gospodarcze przeznaczenie ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w ich braku właściwości terenu i sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich, utratę pożytków, zakres ograniczenia w prawie rozporządzania, swobodnego decydowania o przeznaczeniu nieruchomości, zagospodarowania jej, zakres i sposób ingerencji przedsiębiorcy oraz pozbawienia władztwa nad nią, sposób przebiegu urządzeń, trwałość i nieodwracalność obciążenia w dłuższej perspektywie oraz uciążliwość ustanowionego prawa. Po stronie przedsiębiorcy rozważaniu podlegać powinno, że za pośrednictwem urządzeń realizuje on cele społeczne w odniesieniu do dostarczania energii elektrycznej, wody czy paliw, także właścicielowi nieruchomości obciążonej (…).”

W typowym przypadku zatem, wszystkie wyżej wymienione kryteria powinny zostać uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego w procesie obliczania przez niego wartości służebności przesyłu (przykładowo, winny one wpłynąć zwłaszcza na wielkości poszczególnych współczynników przyjmowanych przez rzeczoznawcę na potrzeby wyceny).

Należy również pamiętać, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu co do zasady składa się z dwóch elementów: z „właściwego” wynagrodzenia za współkorzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę oraz z odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości związane z posadowieniem na niej urządzeń przesyłowych. Ten drugi składnik wynagrodzenia, o charakterze odszkodowawczym, nie zawsze się jednak pojawi. Ale to już temat na osobny wpis.

radca prawny Jakub Jędrzejewski

Artykuł Kryteria obliczania wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu pochodzi z serwisu Kancelarie adwokackie.

W ostatnim czasie przedsiębiorcy coraz częściej argumentują, iż w ich przypadku uzyskanie posiadania służebności nastąpiło już z momentem wejścia przez nich (lub ich poprzednika) na teren nieruchomości w celu rozpoczęcia budowy urządzeń. Jest to oczywiście pogląd niekorzystny dla właścicieli gruntów, z punktu widzenia których im później zaczął biec termin zasiedzenia, tym lepiej. Wbrew pozorom, stanowisko przedsiębiorców nie jest całkowicie pozbawione podstaw; wręcz przeciwnie, znajduje ono oparcie w co najmniej kilku niedawnych orzeczeniach Sądu Najwyższego – tytułem przykładu można wskazać na postanowienia z dnia 24 maja 2013 roku w sprawie o sygn. akt V CSK 287/12 i z dnia 6 września 2013 roku w sprawie o sygn. akt V CSK 440/12. Pogląd, że posiadanie służebności prowadzące do jej zasiedzenia zaczyna się w dacie rozpoczęcia budowy infrastruktury na danej działce, Sąd Najwyższy uzasadnia przede wszystkim tym, że już z tą chwilą dochodzi do ingerencji w prawo własności właściciela nieruchomości. Już wówczas zatem właściciel powinien mieć świadomość, iż jego prawo jest ograniczane i ma możliwość podjąć odpowiednie kroki zapobiegawcze.

Moim zdaniem jednak stanowisko przyjęte przez Sąd Najwyższy we wskazanych orzeczeniach nie jest prawidłowe. Przede wszystkim trzeba zauważyć, że opiera się ono na bardzo liberalnej interpretacji przepisów umożliwiających zasiedzenie służebności przesyłu. Z przepisu art. 292 Kodeksu cywilnego (dotyczącego ściśle służebności gruntowej, ale stosowanego odpowiednio do służebności przesyłu) wynika bowiem wprost, że służebność gruntowa o treści odpowiadającej służebności przesyłu może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Wydaje się, że o takim korzystaniu może być mowa tylko wówczas, gdy urządzenie już faktycznie istnieje i jest przez przedsiębiorcę eksploatowane. Warunek ten nie jest natomiast spełniony w sytuacji, gdy przedsiębiorca dopiero przystępuje do budowy urządzeń przesyłowych na cudzym gruncie bądź jest w trakcie wykonywania robót budowlanych. Na tym etapie urządzenia jeszcze nie nadają się do eksploatacji, tak więc nawet nie jest możliwe jakiekolwiek (nawet teoretyczne) korzystanie z nich. Po drugie, inwestor (przedsiębiorca), który nie zapewnił sobie wcześniej prawa do trwałego korzystania z cudzego gruntu, w okresie budowy wykonuje w stosunku do nieruchomości jedynie uprawnienia o charakterze administracyjnym wynikające z przepisów prawa budowlanego; jest to zatem zupełnie inny zakres korzystania z nieruchomości od tego, który ma miejsce w toku eksploatacji urządzeń i ma charakter cywilnoprawny. Nie ulega zaś wątpliwości, że do zasiedzenia może prowadzić tylko ten ostatni rodzaj władztwa.

Poza tym, służebność przesyłu może być ustanowiona tylko dla tych urządzeń przesyłowych, które wchodzą w skład przedsiębiorstwa prowadzonego przez przedsiębiorcę przesyłowego. Ten warunek jest spełniony dopiero z chwilą, gdy przedsiębiorca włączył wybudowane urządzenia do eksploatowanej przez siebie sieci (potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 marca 2006 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 105/05). Wynika to nie tylko z treści art. 305¹ i art. 49 Kodeksu cywilnego, ale i z samego faktu, że dopóki urządzenia nie są połączone z siecią, dopóty nie jest możliwe przesyłanie nimi mediów; aż do tego momentu przedsiębiorca nie może więc przystąpić do korzystania z nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności przesyłu. Posiadanie służebności i bieg terminu jej zasiedzenia mogą się zatem rozpocząć najwcześniej z chwilą faktycznego połączenia urządzeń z siecią.

Przyznać wprawdzie należy, że w obecnym stanie prawnym służebność przesyłu może być ustanowiona także na rzecz przedsiębiorcy, który dopiero zamierza wybudować urządzenia. Pamiętać jednak trzeba, że możliwość taka istnieje dopiero od dnia 3 sierpnia 2008 roku, gdyż dopiero wtedy ustawodawca dodał do Kodeksu cywilnego przepis art. 305¹, który na to pozwala. Co za tym idzie, możliwość tę należy odnosić ściśle do ustanowienia służebności przesyłu i to tylko w stosunku do tych urządzeń, które we wskazanej dacie jeszcze nie istniały. Nie powinno się natomiast skutków prawnych tego przepisu rozciągać także na przeszłość i uznawać, że może on stanowić podstawę także zasiedzenia służebności gruntowej (o treści jedynie odpowiadającej służebności przesyłu) obejmującej urządzenia wcześniej wybudowane.

Nie można także zapominać, że instytucja zasiedzenia ma z istoty swojej charakter wyjątkowy, gdyż prowadzi do daleko idącego ograniczenia prawa własności. W związku z tym niedopuszczalne jest dokonywanie rozszerzającej interpretacji przepisów umożliwiających nabycie prawa zasiedzenie (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2011 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 10/11). Tymczasem wydaje się, iż z taką właśnie interpretacją mamy do czynienia w przypadku orzeczeń Sądu Najwyższego wymienionych na wstępie.

Wydaje się, że z tych samych powodów momentem początkowym posiadania służebności nie może być również data zakończenia robót budowlanych na nieruchomości (z reguły wynika ona z protokołu odbioru końcowego robót). Zakończenie budowy może mieć znaczenie z punktu widzenia przepisów prawa budowlanego, a także stosunków wewnętrznych pomiędzy inwestorem a wykonawcą robót. Samo w sobie nie wywołuje ono jednak skutków prawnych w relacji pomiędzy przedsiębiorcą a właścicielem nieruchomości, a w szczególności nie oznacza, iż już z tym momentem przedsiębiorca rozpoczyna korzystanie z tej nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu.

Podsumowując, w mojej ocenie za bardziej prawidłowe należy uznać stanowisko, według którego momentem początkowym posiadania służebności jest data faktycznego połączenia urządzenia z siecią (a nie data rozpoczęcia bądź zakończenia budowy trwałego i widocznego urządzenia). Konsekwentnie, z tą też chwilą rozpoczyna swój bieg termin zasiedzenia służebności.

Tytułem przykładu, można w tym wskazać, że w podobnym tonie wypowiedział się m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 października 2013 roku wydanym w sprawie o sygn. akt I ACa 520/13, wskazując, że termin zasiedzenia służebności gruntowej „rozpoczyna bieg od daty posadowienia i oddania do użytku linii energetycznej”.

radca prawny Jakub Jędrzejewski

Artykuł Sama budowa to za mało – czyli kiedy rozpoczyna się posiadanie służebności pochodzi z serwisu Kancelarie adwokackie.

Dzisiejszy wpis poświęcam problemowi, z jakim bardzo często można spotkać się w sprawach, w których urządzenia przesyłowe zostały w przeszłości wybudowane przez przedsiębiorstwo państwowe na nieruchomości państwowej.

Mianowicie, chodzi o to, czy przedsiębiorca podnoszący po latach zarzut zasiedzenia służebności przesyłu obejmującej takie urządzenia, może być uważany za posiadacza służebności w dobrej wierze już przez sam wzgląd na to, że urządzenia te posadowiono legalnie (gdyż – w uproszczeniu – wybudował je Skarb Państwa na swojej własnej nieruchomości).

Na początek krótko tylko przypomnę, że w typowej sytuacji odpowiadającej powyższemu opisowi, bieg terminu zasiedzenia służebności mógł się rozpocząć najwcześniej w dniu 5 grudnia 1990 roku (alternatywnie, niekiedy jako tego rodzaju moment początkowy wskazuje się dzień 1 lutego 1989 roku, jednakże obecnie w orzecznictwie panuje raczej zgodność co do tego, że bardziej właściwa jest późniejsza z tych dwóch dat). Dlaczego akurat w tym dniu? Otóż wynika to z konstrukcji samej służebności, która zawsze jest tzw. prawem na rzeczy cudzej, tj. obciąża nieruchomość należącą do osoby innej niż ta, która korzysta ze służebności. Z tego też względu nie można posiadać służebności na własnej nieruchomości i zasiadywać jej przeciwko samemu sobie – byłoby to bowiem sprzeczne z istotą tego prawa. Tymczasem do pewnego czasu taka właśnie sytuacja miała miejsce w tych przypadkach, gdy z jednej strony nieruchomość zajęta pod urządzenia stanowiła własność Skarbu Państwa, a z drugiej strony urządzenia te wchodziły w skład przedsiębiorstwa państwowego (ale formalnie pozostawały własnością Skarbu Państwa). Momentem, w którym stan ten uległ zmianie, był właśnie dzień 5 grudnia 1990 roku. Wtedy to, na skutek zmiany dotychczasowych przepisów, przedsiębiorstwa państwowe stały się właścicielami mienia (w tym również sieci przesyłowych), które do tej pory pozostawało jedynie w ich zarządzie. W efekcie prawo własności urządzeń przesyłowych „oderwało się” od prawa własności nieruchomości, a przedsiębiorstwo państwowe mogło rozpocząć „zasiadywanie” służebności.

Skoro już ustaliliśmy, że w typowym przypadku bieg zasiedzenia służebności obejmującej urządzenia wybudowane przez przedsiębiorstwo państwowe na gruncie Skarbu Państwa rozpoczynał się w dniu 5 grudnia 1990 roku, to wypadałoby jeszcze zastanowić się, czy w tym momencie przedsiębiorstwo państwowe było w dobrej czy złej wierze. Jak się zapewne domyślacie, zdania w tej kwestii są podzielone Generalnie jednak w orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych można dostrzec dwa konkurencyjne poglądy na ten temat.

Zgodnie z pierwszym z nich, już sam fakt, że urządzenia przesyłowe zostały wybudowane przez przedsiębiorstwo państwowe na państwowym gruncie, uzasadnia przyjęcie, że późniejsze (bo wykonywane dopiero od dnia 5 grudnia 1990 grudnia) posiadanie służebności rozpoczęło się w dobrej wierze. Nacisk został zatem położony na to, że posadowienie urządzeń na nieruchomości nastąpiło w sposób legalny – urządzenia te wybudował bowiem Skarb Państwa na własnej nieruchomości, działając w tym zakresie w ramach uprawnień przysługujących mu jako właścicielowi. Z tego punktu widzenia, uwłaszczenie przedsiębiorstw energetycznych z dniem 5 grudnia 1990 roku na mieniu będącym w ich zarządzie nie zmieniło więc w sposób istotny dotychczasowego stanu rzeczy, a w szczególności nie oznaczało automatycznego powstania złej wiary po stronie tych przedsiębiorstw. Skoro bowiem korzystanie z nieruchomości, na których zlokalizowano urządzenia, w dalszym ciągu odbywało się w sposób niezakłócony, to przedsiębiorstwo państwowe mogło mieć uzasadnione przekonanie, iż wykonywane przez nie posiadanie jest zgodne z wolą właściciela nieruchomości (Skarbu Państwa). Na poparcie komentowanego stanowiska podnosi się również, że dobra wiara występuje wówczas, gdy posiadanie służebności rozpoczęło się w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza on cudzego prawa, zaś ewentualna zła wiara powstała później nie może już szkodzić posiadaczowi (mala fides superveniens non nocet).

Pogląd, który opisałem powyżej, został wyrażony m.in. w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2014 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 551/13, w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2013 roku w sprawie o sygn. akt V CSK 320/12, zaś w przypadku orzeczeń wydawanych przez sądy powszechne – w postanowieniu Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 24 sierpnia 2016 roku w sprawie o sygn. akt III Ca 548/16, wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 marca 2016 roku w sprawie o sygn. akt I ACa 709/15, czy też w postanowieniu Sądu Okręgowego w Elblągu z dnia 10 lipca 2013 roku w sprawie o sygn. akt I Ca 174/13 (za wyjątkiem postanowienia Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 24 sierpnia 2016 roku, wszystkie dostępne na Portalu Orzeczeń Sądów Powszechnych, www.orzeczenia.ms.gov.pl). Co jednak charakterystyczne, w zasadzie w żadnym z tych orzeczeń nie znalazłem pogłębionego, całkowicie przekonującego wywodu prawnego w tej kwestii. Dlatego też osobiście nieco bardziej skłaniam się do stanowiska przeciwnego, które…

…opiera się na założeniu, że choć co prawda urządzenia rzeczywiście wybudowano zgodnie z prawem (skoro Skarb Państwa budował na własnym gruncie), to jednak zgodnie z art. 172 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego wiarę złą albo dobrą należy oceniać na moment rozpoczęcia posiadania prowadzącego do zasiedzenia, co następowało później, tj. dopiero z dniem 5 grudnia 1990 roku. Co za tym idzie, należy przede wszystkim zastanowić się, czy w dacie 5 grudnia 1990 roku przedsiębiorstwo państwowe, które nabyło urządzenia wybudowane wcześniej przez Skarb Państwa na nieruchomości Skarbu Państwa, mogło tylko na tej podstawie zasadnie przypuszczać, że dalsze korzystanie przez nie z tej nieruchomości opiera się prawie. Zdaniem zwolenników drugiego poglądu, na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć odmownie – z faktu, że w przeszłości właściciel nieruchomości (Skarb Państwa) posadowił na niej określone urządzenia, nie wynikają bowiem jeszcze żadne skutki prawne dla kolejnego właściciela tych urządzeń, niebędącego jednocześnie właścicielem nieruchomości.

Co więcej, gdyby się nad tym głębiej zastanowić, to można by dojść do wniosku, że przekształcenia własnościowe, do których doszło w dniu 5 grudnia 1990 roku, działają wręcz na niekorzyść przedsiębiorstwa państwowego i jego sukcesorów. Skoro z tą datą doszło do rozdzielania prawa własności gruntu (które pozostało przy Skarbie Państwa) od prawa własności urządzeń (które zostało nabyte przez przedsiębiorstwo), to działający z należytą starannością przedsiębiorca powinien był po pierwsze, zorientować się, że nie przysługuje mu skuteczny względem właściciela tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, a po drugie – podjąć działania niezbędne do pozyskania takiego tytułu. Jeżeli zaś tego zaniechał, to nie sposób uznać, że wszedł on w posiadanie w dobrej wierze. Podobnie, nie do końca przekonujący jest argument, że dobrą wiarę przedsiębiorstwa państwowego mógł uzasadniać brak sprzeciwu Skarbu Państwa wobec dalszego korzystania przez to przedsiębiorstwo z nieruchomości. Nie można przecież zapominać, że zgodnie z tradycyjnym rozumieniem dobrej wiary (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 108/91, mająca moc zasady prawnej), dobra wiara polega na błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu wykonywane prawo, a nie na przeświadczeniu, że nie narusza on niczyich praw. Wreszcie – z czym trudno się nie zgodzić – zgodnie z drugim z prezentowanych stanowisk, w omawianym przypadku nie może znaleźć zastosowania reguła mala fides superveniens non nocet – z tej prostej przyczyny, że posiadanie wykonywane przez właściciela (w tym przypadku do dnia 5 grudnia 1990 roku) z natury rzeczy nie może być w ogóle oceniane w kategoriach dobrej lub złej wiary. Warto pamiętać, że dobra lub zła wiara to odpowiednio usprawiedliwione lub nieusprawiedliwione, ale zawsze błędne przekonanie posiadacza, że jego posiadanie opiera się na prawie. Tymczasem posiadanie właścicielskie zawsze ma swoje źródło w prawie własności, wobec czego posługiwanie się w tym zakresie pojęciem dobrej lub złej wiary nie ma w ogóle racji bytu.

Stanowisko, o którym mowa powyżej, zostało wyrażone m.in. w następujących orzeczeniach Sądu Najwyższego: w postanowieniu z dnia 6 września 2013 roku w sprawie o sygn. akt V CSK 440/12, w wyroku z dnia 25 listopada 2008 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 346/08, w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 400/08, w wyroku z dnia 24 lipca 2009 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 121/09, w wyroku z dnia 20 sierpnia 2009 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 166/09, jak również w postanowieniu z dnia 17 marca 2010 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 439/09. Było ono także formułowane przez sądy powszechne, czego dobrymi przykładami mogą być choćby: postanowienie Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 26 marca 2014 roku w sprawie o sygn. akt VIII Ca 666/13, postanowienie Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 15 kwietnia 2015 roku w sprawie o sygn. akt VIII Ca 75/15, jak również postanowienie Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 23 października 2015 roku w sprawie o sygn. akt XV Ca 143/15 (wszystkie dostępne na Portalu Orzeczeń Sądów Powszechnych, www.orzeczenia.ms.gov.pl).

Tak jak wskazałem wyżej, bardziej przemawia do mnie pogląd, że wybudowanie urządzeń na nieruchomości państwowej przed dniem 5 grudnia 1990 roku samo w sobie nie świadczy jeszcze o tym, że w tej dacie przedsiębiorstwo państwowe rozpoczęło posiadanie służebności w dobrej wierze. Jeśli już trzeba byłoby wyciągnąć z tej sytuacji jakieś wnioski, to powiedziałbym raczej, że jest dokładnie odwrotnie – skoro pomimo przekształceń własnościowych, do których doszło z tym dniem, przedsiębiorstwo państwowe nie zadbało o należyte uregulowanie stanu prawnego urządzeń, to można mu przypisać co najwyżej złą wiarę.

radca prawny Jakub Jędrzejewski

Artykuł Dobra wiara przedsiębiorstwa państwowego w dniu 5 grudnia 1990 roku pochodzi z serwisu Kancelarie adwokackie.